Hat Corona München zu einer Immobilienblase gemacht?

Die RAU Immobilienagentur GmbH kann als etablierter Makler auf dem Münchner Immobilienmarkt auf einen Fundus von Daten zurückgreifen und so die Entwicklung dieses Marktes mitverfolgen und beschreiben. Wir ergänzen unsere Informationen um Erhebungen des Gutachterausschusses München aus seinen jährlichen Berichten. Wird auf externe Quellen zurückgegriffen, wird dies jeweils angegeben. 

Es überraschte nicht, dass laut Gutachterausschuss München die Anzahl der beurkundeten Verkäufe in 2020 gegenüber dem Vorjahr um ca. 5 % zurückging. Als Ursache wird der Rückgang der Transaktionen im gewerblichen Bereich und nicht im Wohnungsbereich angeführt. Sicher spielt hier der Einfluss von Corona auf den stationären Handel und die Reduzierung von Präsenzarbeitsplätzen zugunsten von Heimarbeitsplätzen eine Rolle.   

Der Geldumsatz im gewerblichen Bereich ging in 2020 gegenüber 2019 um 40 bis 50 % zurück, während im Wohnungsbereich durch die weitere Erhöhung der Preise sogar ein etwas höheres Transaktionsvolumen getätigt werden konnte. 

In 2020 fiel auf, dass Investoren verstärkt Renditegebäude im Mietwohnungsbereich nachfragten. Bei diesen Gebäuden scheint man auf steigende Quadratmeterpreise in München zu setzen. Aus unseren Gutachten zur Immobilienbewertung wissen wir, dass sich derartige Objekte nicht über die reine Kaltmiete rechnen. Die Investoren scheinen hier auf ein Angleichen des Münchner Marktes an das deutlich höher liegende internationale Niveau zu setzen.  

Entgegen Befürchtungen, bei den stetig steigenden Immobilienpreisen handele es sich um eine Immobilienblase, hielt der Immobilienmarkt der Corona-Krise stand und setzte seine Preissteigerung – zumindest im Wohnbereich – weiter fort. 

Laut Gutachterausschuss München stiegen die ohnehin hohen Grundstückspreise in 2020 nochmals um durchschnittlich 4,5 %. Damit erreichen die Baulandpreise in 2020 das 4-fache des Wertes von 2000.

Die Preise für Neubaueinfamilienhäuser lagen laut unseren Daten in 2020 zwischen 8.200 und 15.000 €/ m²; die Preise für Bestandseinfamilienhäuser lagen zwischen 10.500 und 21.000 €. Einfamilienhäuser begannen bei rund 1,2 Mio. €.  

Bei Doppelhaushälften im Wiederverkauf beobachten wir die gleiche Entwicklung wie der Gutachterausschuss München, wonach in 2020 gegenüber 2019 die Preise je Quadratmeter Wohnfläche um rund 7 % stiegen (Neubaudoppelhaushälften rund 10 %). Bei gebrauchten Doppelhaushälften können bereits in durchschnittlichen Lagen – dies ist die unterste Lagekategorie des Gutachterausschusses – bereits 1,2 Mio. € anfallen. Dieser Betrag schein in München bei den derzeit niedrigen Kreditzinsen noch stemmbar zu sein.  

Die Preise für Reiheneckhäuser liegen in der Regel auf dem Niveau der Preise für Doppelhaushälften. Bei Reihenmittelhäusern gibt es nach unseren Daten einen Abschlag von durchschnittlich 8 % auf den Preis vergleichbarer Doppelhaushälften. 

In diesem Segment wurden in 2020 die meisten Transaktionen getätigt. Die Preisspanne laut unseren Daten liegt bei Gebäuden ohne Denkmalschutz und im Volleigentum im Wiederverkauf zwischen 7.100 und 11.000 €/ m² Wohnfläche. Für spezielle Immobilien lagen die Preise deutlich darüber. Die Preissteigerung in 2020 betrug laut unseren Daten im Durchschnitt 7 %. 

Im Neubaubereich werden auch 20.000 €/ m² Wohnfläche für hochwertige Wohnungen in guten zentralen Lagen aufgerufen. Die Preisentwicklung im Neubaubereich ähnelt der im Wiederverkauf.

Wie bereits eingangs geschildert, werden Renditeobjekte im Mietwohnungsbereich verstärkt nachgefragt. Dies führte in 2020 zu einer deutlichen Erhöhung des Preisniveaus. Die Nachfrage nach Büro- und Geschäftshäusern ging erwartungsgemäß bei bestenfalls stagnierenden Preisen zurück.  

Eine Immobilientransaktion spielt sich in der Regel im sechs- und siebenstelligen Eurobereich ab; kleine Fehler bei der Transaktion können damit große finanzielle Auswirkungen zeitigen. Beginnen wir mit der Einwertung einer Immobilie: In unserer Immobilienbewertungsfirma erleben wir immer wieder, dass Verkäufer im sechsstelligen Bereich unter dem Verkehrswert veräußern. Im Beleihungswertbereich erleben wir aber auch, dass Käufer deutlich zu viel bezahlen und deshalb Probleme mit Ihrer Besicherung erhalten. Ein guter Makler taxiert Ihre Immobilie marktgerecht. Er managt professionell die Kontaktaufnahmen der Kaufinteressenten, prüft deren Bonität und erarbeitet mit seiner Erfahrung einen für Sie passenden Kaufvertrag. Die Ausgaben für einen guten Makler sind ihr Geld wert.

Corona bleibt ein Beschleuniger für den Strukturwandel im Handel weg vom stationären und hin zum Internethandel. Im Bürobereich wird ein Teil der Homearbeitsplätze auch nach der Pandemie bestehen bleiben. Die Nachfrage nach Büroflächen wird damit weiter zurückgehen. Gleichzeitig nimmt die Nachfrage nach Wohnimmobilien im weiteren Umkreis von München zu. In der Stadt München setzt sich die Gentrifizierung fort und führt zu weiter steigenden Wohnungs- und Einfamilienhauspreisen.