Wie werden Immobilien bewertet?

Wann benötige ich überhaupt eine Immobilien­be­wer­tung durch einen Immobiliensachverständigen? 

  • Ich möchte eine Immobilie verkaufen und den Verkaufspreis von einem unabhängigen  Sachverständigen  ermitteln lassen / Ich möchte eine Immobilie kaufen, weiß aber nicht, ob der Kaufpreis angemessen ist. 
  • Ich möchte gegenüber dem Finanzamt den niedrigeren gemeinen Wert nachweisen oder ich benötige für meine Vermögensübersicht den aktuellen Wert meiner Immobilien. 
  • Erbschaft: Wird eine Immobilie an mehrere Personen vererbt, empfiehlt sich die Bewertung durch einen qualifizierten Sachverständigen, um gerichtliche Auseinandersetzungen vorzubeugen. 
  • Schenkung: Ich möchte Immobilienvermögen bereits zu Lebzeiten übertragen. Dann ist es wichtig den  Verkehrswert  des Grundbesitzes zu kennen, um Ihre Schenkung detailliert zu planen, evtl. möchten Sie sich im Zuge der Schenkung ein Nießbrauch- oder Wohnungsrecht einräumen lassen. 
  • Ehescheidung: Die eigene Immobilie ist bei einer Scheidung oft der zentrale Vermögenswert. Dieser sollte neutral und frei von Emotionen ermittelt werden, damit eine gütliche Einigung erfolgen kann. Ein Gutachten kann Ihnen helfen, eine gerichtliche Auseinandersetzung über den Vermögenswert oder den Zugewinnausgleich zu vermeiden. 
  •   Pflegschaften: Als Betreuer müssen Sie speziell bei Immobilienangelegenheiten besonders sorgfältig vorgehen. Ein Verkehrswertgutachten sichert Sie gegen eventuelle Haftungsfälle ab und kann dem Vormundschaftsgericht zur Genehmigung eines Immobilienverkaufs vorgelegt werden

Sachverständige

Die Bezeichnung Sachverständiger ist in Deutschland rechtlich nicht geschützt, weshalb vom Laien oft nur sehr schwer die Qualität eines Sachverständigen beurteilt werden kann. 

 

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige: 

Um für staatliche oder auch gerichtliche Aufgabenstellung im Zusammenhang mit Fragen des Wirtschaftslebens qualifizierte Fachkräfte auszuweisen, wurde die öffentliche Bestellung eingeführt. Sie bescheinigt dem/der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, dass er/sie auf einem bestimmten Fachgebiet (z.B. Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken) besonders qualifiziert ist. Darüber hinaus wird ihm/ihr die persönliche Eignung zuerkannt. 

 

Der/die öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige hat seine/ihre Tätigkeit stets unabhängig und unparteiisch auszuüben. Daher werden öffentlich bestellte Sachverständige als Gerichtsgutachter bevorzugt beauftragt. Auch werden ihre Gutachten als Parteigutachten im Rahmen einer Rechtstreitigkeit in der Regel anerkannt. 

 

Wer öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige beauftragt, erhält Sicherheit für unternehmerische, gerichtliche und private Entscheidungen. Dies hat den Gesetzgeber bewogen, die öffentliche Bestellung einzuführen. Die hervorgehobene Stellung der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen wird auch in Gesetzen und der Rechtsprechung betont. So regeln die Strafprozessordnung in § 73 Abs. (2) sowie die Zivilprozessordnung in § 404 Abs. 2 ausdrücklich, dass wenn für ein Gebiet öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige vorhanden sind, andere nur dann heranzuziehen sind, wenn besondere Umstände es erfordern. 

Unterschied - Verkehrswert und Marktwert

Verkehrswert ist nur ein anderes Wort für Marktwert. 

 Es ist der Preis, den ein vernünftig handelnder Marktteilnehmer unter Beachtung aller  wertbeeinflussender Eigenschaften des Grundstücks, wie z.B. Größe, Lage, Bebauung, am Wertermittlungsstichtag zu zahlen bereit ist.  

 Der Verkehrswert einer Immobilie  ändert sich in Abhängigkeit von der Marktentwicklung am Immobilienmarkt. Es ist daher wichtig, den richtigen Wertermittlungsstichtag festzulegen und zu wissen, dass sich der Wert Ihres Hauses auch binnen weniger Jahre erheblich verändern kann. 
 

 Wie wird der Verkehrswert entwickelt? 

 Gemäß § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ... 

 sind zur Verkehrswertermittlung folgende Verfahren heranzuziehen.  

  • das Vergleichswertverfahren  
  • das Ertragswertverfahren    
  • das Sachwertverfahren 

 Es kann entweder ein Verfahren oder auch mehrere Verfahren durchgeführt werden. Die Verfahrenswahl hängt u.a. von der Art des Wertermittlungsobjekts, dessen Nutzung und der zur Verfügung stehenden Daten ab. 

  

Das Vergleichswertverfahren: 

basiert auf den für vergleichbare Objekte tatsächlich realisierten Kaufpreisen und wird häufig zur    Bewertung von  Eigentumswohnungen  verwendet.  

Das Ertragswertverfahren:  

wird meist bei  Miets- und Geschäftshäusern  zur Wertermittlung der Immobilie herangezogen.

Hier werden die erzielbaren Mieterträge zur Ableitung des Verkehrswerts herangezogen. 

Im Sachwertverfahren:  

wird vor allem die  Bausubstanz und der Boden  bewertet. Es eignet sich gut für Einfamilienhäuser.  

Welche Unterlagen sind für eine Immobilienbewertung erforderlich?

  • Aktueller Grundbuchauszug 
  • Baupläne, Grundrisse, Schnitte  
  • Baubeschreibung 
  • Baujahr der Gebäude  
  • Energieausweis 
  • Wohnflächenberechnung, BGF-Berechnung 
  • Mieterlisten und Mietverträge bei vermieteten Objekten 
  • Aktuelle Mieten und Angaben zur letzten Mieterhöhung 
  • Aufstellung der Modernisierungen in den letzten 15 Jahren  
  • Vorgutachten     
  • Angaben über Gebäudehistorie, Mängel, Schäden, Leerstand 
  • Angaben über ausstehende Erschließungskostenbeiträge und Abgaben 

 Bei Wohnungs- und Teileigentum werden zusätzlich benötigt: 

  • Teilungserklärung inkl. Gemeinschaftsordnung und Aufteilungspläne 
  • Wohngeldabrechnungen der letzten 3 Jahre 
  • Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen 

  

Die RAU Immobilienagentur arbeitet eng mit einem  öbuv Sachverständigen für Immobilienbewertungen zusammen und profitiert direkt von dessen Einschätzungen. 

  

Bei Fragen hierzu sprechen Sie uns gerne an.